19 Feb ¿Cómo está el sector promotor en el siglo XXI? Radiografía del promotor actual
Todos los que estábamos en el sector promotor antes de la gran crisis del 2007, sabemos en qué ha cambiado el sector. Que está resurgiendo de sus cenizas, con más fuerza de la que los medios y el sistema económico quieren mostrarnos.
Algunos puntos en los que ha cambiado el sector y por los cuales nunca volverá a ser lo mismo son los siguientes:
- “La vivienda puede bajar de precio y mucho”.
Los políticos lo saben bien, cuando una creencia se convierte en una emoción y se instala en los corazones de los ciudadanos, se puede cambiar el mundo.
Aunque en los 80-90 la inflación hizo bajar los precios de las viviendas de forma relativa, nunca había habido una corrección en valores de venta de las viviendas y estos han llegado al 50%. Esto nos hace tomar la inversión de vivienda con menos alegría, con mas cautela y con unos escenarios más conservadores para todos.
- “La financiación bancaria es para quién no la necesita”.
La causa del anterior ciclo inmobiliario y su desarrollo, fue el dinero fácil.
Prácticamente, localizando un solar y con una SL de nueva construcción tenias un 80% de los costes de toda la promoción, incluyendo el solar, si le sumas que la venta de las viviendas estaba asegurada. Los listos, los tontos, los ricos y los pobres, todos querían promover.
Esto, añadido a que todos los compradores de vivienda tenían la financiación asegurada, nos llevó a que todos jugáramos con un dinero que no correspondía a la economía real. En cuanto se cerró el grifo del dinero fácil, el castillo de naipes del flujo de dinero sin fin, hizo que entráramos en la gran crisis, donde por primera vez en el mundo, el sector más importante de la economía desaparecería en dos años.
Bien por normativas europeas, bien por miedo a la adjudicación de más activos, los bancos toman una serie de cautelas, que hace casi imposible el promover si no tienes el dinero para comprar el suelo y el 50% de la construcción. Esto nos lleva a otro escenario en el que el dinero ocioso, como son los fondos de inversión y el capital privado, sustituye a los bancos en la financiación promotora.
- “Entran los fondos internacionales”.
Dado que los bancos, no pueden financiar a los promotores locales para proyectos de más de 2M€ (más de 17 viviendas aprox.) entran en juego los fondos de inversión, con dinero ajeno, para realizar los grandes desarrollos inmobiliarios.
Con ello, todo el escenario cambia. Antes de la gran crisis, el negocio promotor era local, hoy en día los players son nacionales y trabajan con dinero internacional. Esto, que en algunos aspectos ha profesionalizado el sector, en otras ocasiones produce decisiones financieras en un sector inmobiliario, con la perplejidad que produce a los que lo entendemos.
- “Los arquitectos quieren hacer cooperativas”.
¿Quién va a promover esos pequeños solares urbanos consolidados que no producen los suficientes beneficios para los gastos de estructura de los fondos?
Pues bien, los arquitectos a través de la fórmula de cooperativas de viviendas y con el fin de asegurarse su trabajo, son los firmes creyentes de que se puede dar acceso una la vivienda digna y relativamente económica a los particulares, a través de que asuman el riesgo promotor y se ahorren los beneficios del promotor en la compra de sus viviendas.
- “Aparece el inversor en rentabilidad y la burbuja de alquiler”.
Cualquier inmobiliario sabía en la anterior crisis que había una burbuja, cuando la rentabilidad de los inmuebles estaba por debajo del 2%. También sabemos que técnicamente, ahora la rentabilidad de la vivienda esta por encima del 5%, lo que, si bien no es una burbuja financiera, sí que es una burbuja inmobiliaria.
Pero en contra de lo que todos los poderes fácticos nos quieren hacer creer, el españolito de a pie, sigue pensando que el mejor refugio para su dinero son unas buenas rentitas de alquiler. Por lo que cada vez más se realizarán promociones en cooperativas para inversores en rentabilidad.
- “ Los bancos, su transparencia y sus amigos”.
Los bancos siguen siendo grandes carteras de suelo, lo que ocurre es que lo guardan para sus amigos y los grandes fondos. No son inmobiliarios, y a pesar de sus recursos y del tiempo que han tenido no lo consiguen ser.
Lo que vemos los de fuera, es que no se adaptan a las necesidades del promotor básico, y siguen teniendo una operativa imposible y regalando sus activos a fondos de inversión y a los amigos de la casa. Todo ello motivado por el transcurso del año en sus balances y alguna que otra amistad de los clubes de campo.
- “ Los costes de construcción estrangulan el precio del solar”.
Esto es lo que no alcanzan a entender algunos propietarios de suelo. El nuevo código técnico, las nuevas normativas medioambientales y la falta de constructores, hace que se haya doblado el coste de obtener un metro cuadrado útil de vivienda construida. Por lo que, aunque el precio de venta de la vivienda llegue a ser el mismo que fue, un promotor nunca podrá llegar a pagar (o a decir que va a pagar ) lo mismo, por el mismo solar.
Si has llegado hasta aquí, es muy posible que estés dudando de qué hacer ahora mismo con tu solar o terreno, y es normal, hay que pensar bien cómo gestionar los activos inmobiliarios.
Desde Landex podemos ayudarte poniéndote en manos de profesionales que te van a asesorar, para que tomes las decisiones más rentables, pero sobre todo las más inteligentes.