18 Ene El registro de solares vacíos o cómo obligar a edificar en terrenos urbanos
El registro de solares vacíos es un instrumento del derecho urbanístico que tiene como objetivo evitar que terrenos urbanos queden durante mucho tiempo en manos de propietarios que prefieren conservarlos vacíos o con edificaciones precarias o en ruinas con un claro objetivo de lucro especulativo.
A través del registro de solares vacíos, se pretende viabilizar el proceso de venta forzosa al que quedan sometidos los terrenos que se encuentran esta situación, bien por no haber sido edificados en los plazos que señalan las normas urbanísticas aplicables o por estar ocupados por construcciones precarias con peligro de ruina.
¿Qué es el registro de solares y cuáles son sus consecuencias?
Este instrumento urbanístico permite a los ayuntamientos analizar e incluir en el registro a aquellos solares que cumplan estas características y emitir obligaciones de edificación dirigidas a sus propietarios que, en ese momento, deben iniciar los trámites para vender el suelo o solicitar licencia de edificación.
En Landex, que por regla general, no estamos a favor de la intervención pública en los asuntos privados, sí que creemos que el propietario de un terreno tiene un derecho de edificabilidad que le otorgó el municipio y que le ha dado valor a los vecinos de ese terreno, pero también tiene un deber de colmatar la ciudad, evitar su crecimiento, dar salubridad al barrio y hacer su ciudad más habitable y bonita.
En caso de no hacerlo, las administraciones públicas pueden expropiar y sacar a subasta los solares para que se proceda a su edificación, normalmente por terceras empresas.
Para los municipios, esta herramienta resulta muy útil pues su finalidad es facilitar el aumento de la oferta de suelo (especialmente del destinado a la construcción de viviendas) e incidir gracias a este incremento de la oferta en la reducción del precio del suelo y, por tanto, en su repercusión sobre el precio final de la vivienda.
Además, con los registros de solares y edificios se puede contribuir también a la conservación del patrimonio arquitectónico de la ciudad y a la revitalización de zonas urbanas que presenten algún síntoma de degradación, preservando la imagen y estética urbana de las ciudades y garantizando simultáneamente condiciones adecuadas de salubridad y ornato público.
Por este motivo, son muchas las ciudades españolas que han creado su registro de solares. Ciudades muy diferentes entre si tanto en tamaño como en situación geográfica, histórica y política.
Algunas de las más grandes que cuentan desde hace años con este instrumento son Barcelona y Valencia. Pero también hay municipios de tamaño medio que lo han puesto en marcha como es el caso de Almería, Málaga, Elche o Ibiza. Localidades como Vigo, Huelva o Alhama de Murcia son otros ejemplos de lo útil que este registro de solares parece resultar para los objetivos de regeneración urbana que se marcan los ayuntamientos.
Aunque, también es verdad, el instrumento más eficaz que tiene un ayuntamiento para bajar el valor de la vivienda es conseguir hacer los tramites para que se autorice una licencia en 6 meses máximo, cumpliendo con su propia regulación.
La experiencia de Valencia
Un ejemplo del éxito de esta herramienta son los datos que el Ayuntamiento de València ha hecho públicos hace unos días: a día de hoy, 99 parcelas forman parte de la lista y 7 de ellas ya han dado lugar a nuevas edificaciones.
El Ayuntamiento de València reactivó el Registro de solares vacíos y edificios a rehabilitar en 2017 (pues se había paralizado su uso debido a la crisis inmobiliaria de 2008), con el objetivo de identificar todas las pacerlas que se encontraban en esta situación y que además cumplían de algún modo las condiciones para ser edificadas o recuperadas.
De las 99 parcelas registradas en estos momentos, 29 han pedido ya la licencia de obras, mientras que 23 han recibido una orden de edificación por parte del Consistorio que todavía está pendiente de respuesta.
También se ha dado el caso contrario en el que siete propietarios han rechazado el mandato para la construcción, por lo que se ha procedido o se procederá a una edificación forzosa por parte del Ayuntamiento.
El registro de solares es una herramienta efectiva a la hora de recuperar suelo para edificar dentro de los entornos urbanos y para evitar, por un lado, la especulación con el precio de los terrenos y, por otro, la degradación de los barrios que, además de molestias de salubridad y de convivencia, conlleva a la devaluación de la zona en su conjunto.
Pero la pregunta que nos hacen nuestros clientes afectados es «¿por qué el mío?». Efectivamente, hay mas de 400 solares urbanos en zonas consolidadas de Valencia, de los cuales quizás 300, tienen más de 50 años sin uso, entonces, ¿por qué a unos sí se les incluye en este registro y a otros no?.