12 Feb Historias de terrenos: Cuando los elementos comunes se comen el beneficio.
Durante esta semanas estamos negociando la compra de un terreno para un cliente que tiene un proyecto muy interesante de construcción de viviendas sostenibles en el centro de las ciudades. Si se realiza la operación os contaremos quién es.
La cuestión es que el vendedor, un pareja promotora encantadora y con una visión del mundo muy evolucionada, tienen bastantes interesados en el mismo, pero le han dejado unos días al comprador para hacer una prueba de mercado.
Se trata de un solar sin demolición, en la zona de abastos de Valencia. Una zona con alta demanda (sobre todo de residentes) por la consolidación de la misma y por su cercanía al centro.
El problema está entre los metros vendibles (sin elementos comunes) y los metros construibles (todos). O lo que es lo mismo, la morfología del solar (como os contábamos en este otro post, uno de los tres factores que condicionan la venta de un solar).
Tenemos un terreno de 100m2 en cinco alturas más ático, con una fachada de 10m. Primer problema, por el tema del patio de luces y por que solo se puede construir 75m2 de viviendas, por lo tanto solo vale la pena hacer un piso por planta.
El segundo problema es que en la fachada, no queda espacio para la rampa de garaje y si hiciéramos el garaje, no se puede dar ángulo de giro suficiente a los coches, con lo que tenemos que ir a solicitar una exención de plazas de aparcamiento. Otro problema es que, no haciendo plazas de aparcamiento, se nos queda un local de 50m2 en una calle no comercial, sin posibilidad de venta.
Resumiendo, cuatro pisos de 75 m2 y un ático de 40 m2; 340 m2 de un solar con una edificabilidad bruta de 560 m2, o sea un 40% de metros cuadrados construibles y no vendibles, que hay que repercutir en los metros vendibles. Lo que quiere decir que sólo repercutiendo los 1200 €/m2 de construcción con unos gastos generales y financieros mínimos, nos da una repercusión, sin suelo, de 1976 €/m2. Si a esto le añadimos unos 1000€/m2 útil de repercusión del solar, esta promoción sin beneficios nos da un precio sin IVA de casi 3000 €/m2t útil.
¿Conseguirán los promotores vender las viviendas de 75m2 en esa zona a 225.000€ más IVA? Pronto lo sabremos.