02 Dic Las tres cosas que debes saber sobre tu solar urbano y no te habían contado
Quien tiene un solar urbano tiene un tesoro. Hoy sí, pero mañana puede que no.
Landex somos la primera plataforma de venta de suelo urbano de particulares, trabajamos con miles de ellos en toda España y te vamos a contar la verdad que hay detrás de algunas afirmaciones para que sepas exactamente qué tienes entre manos.
Lo primero es saber de qué estamos hablando cuando decimos “tengo un solar” o “voy a comprar un solar”. En esencia, un solar es un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico del municipio, es decir, limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, que permite la concesión de una licencia de construcción inmediata.
Si tienes un solar en suelo urbano, o piensas invertir en alguno, sigue leyendo, vas a encontrar respuestas a algunas preguntas.
“Ya lo venderán mis hijos”
Es frecuente que haya familias con algún solar urbano en su patrimonio, que no tienen una necesidad económica de vender puesto que tienen una posición desahogada. Y entonces es cuando escuchas “ya lo venderán mis hijos, un solar nunca pierde valor”.
Primera leyenda urbana que no es cierta. En si mismo, tu suelo no tiene valor; lo que le aporta valor es la edificabilidad que le otorga el ayuntamiento, e igual que se la dio, se la puede rebajar o quitar.
La edificabilidad de un terreno es la cantidad de metros cuadrados de techo que se pueden construir en una determinada cantidad de metros cuadrados de suelo. No es lo mismo poder construir un edificio de tres plantas que de seis, y la superficie será la misma.
Con el ecologismo y las viviendas sociales, es muy fácil que tu terreno pierda edificabilidad en el futuro.
“Mi solar urbano siempre ganará valor”
Otra frase recurrente: “el suelo siempre se revaloriza porque siempre se necesitará construir”.
Segundo NO. Vivimos un momento en el que nos enfrentamos a un incremento de las materias primas de dos dígitos, que va a afectar a las promociones que están en marcha y a las que están por venir en los próximos años. Unos precios que no se van a poder repercutir íntegramente en el precio de venta de un piso o de una casa, por lo que, para que el constructor y el promotor no pierdan dinero, deberán ajustar en el precio de compra del suelo.
Puede que el suelo suba su precio en los próximos años en torno al IPC, y no siempre lo hará, pero difícilmente lo hará por encima. Y en algún caso su precio será menor al de hace un año.
El precio del suelo siempre es el perjudicado cuando hay algún aumento de costes.
“Y si vendo el solar urbano, ¿qué hago con el dinero?»
Si tienes una cantidad económica disponible que no necesitas para tu día a día tus opciones son muchas, desde la bolsa, los plazos fijos, dejarlo en una cuenta que no te de nada pero donde siempre lo puedas recuperar, o comprar activos como pisos, plazas de garaje o suelo urbano.
En resumen, compra activos consolidados, que el arbitro de un político no te pueda afectar.
¿Es hoy la inversión a largo plazo en suelo urbano algo rentable?
La respuesta es NO. Si hoy compras suelo es porque vas a construir o porque lo vas a poner la venta inmediatamente. Como inversión a medio y largo plazo es un riesgo alto, con muchas posibilidades de obtener un beneficio muy pequeño o incluso de perder una parte de tu inversión.
En el mejor de los casos si inviertes tu dinero en comprar suelo urbano para hacer negocio con su venta a medio o largo plazo obtendrás unas ganancias pequeñas. La inflación actual está afectando a las materias primas, y apenas se va a trasladar al precio de venta del suelo. Un constructor está viendo en este momento cómo su cuenta de explotación ve reducido su margen por el aumento de precio de las materias primas, y que apenas puede incrementar el precio de venta de la vivienda, por lo que no puede pagar más por el suelo. Y esta situación se mantendrá varios años.
En resumen, es suelo es una materia prima para construir, no para almacenar.
Ese era el mejor de los casos, pero ¿y en el peor? Puede que en unos años el ayuntamiento del municipio donde posees suelo urbano decida cambiar la edificabilidad, algo que tiene potestad para hacer cuando quiera, y tu terreno pase a valer la mitad o menos. Ya ha ocurrido con normativas anteriores sobre Vivienda de Protección Oficial (VPO), véase Colau en Barcelona.
También puede ocurrir que el ayuntamiento lo incluya en el listado de terrenos ociosos, con lo que te obliguen a venderlo, y nuevamente su valor caerá en picado.
Esperamos haberte resuelto algunas dudas o cuando menos eliminar viejas ideas sobre los solares urbanos que no están en la realidad de hoy día.
En Landex somos especialistas en terrenos urbanos, tanto para el vendedor como para el comprador encontramos la mejor opción. No dudes en consultarnos si quieres una valoración cierta de tu solar urbano, no prometemos dar buenas noticias, solo prometemos la verdad.