15 Ene ¿Por qué el precio del suelo influye tanto en las crisis inmobiliarias?
Sencillamente una crisis inmobiliaria es un ciclo y un ciclo es una fluctuación. Una fluctuación se produce para que el dinero cambie de manos, es decir, para que los que pueden y saben compren más barato a los que no saben y, más adelante, puedan revender lo comprado (con o sin inversión) por más dinero. Se llama especulación.
¿Qué fluctúa en una crisis?
El componente que fluctúa y arrastra al resto del sector es el valor del suelo, porque el valor de la construcción (del poner ladrillo) se devalúa lentamente y siempre mantiene un valor tangible. Así que la parte del Sector de la Construcción que oscila, dependiendo de la cantidad y de la oferta-demanda, solo puede ser el valor del suelo.
¿Qué es el suelo realmente?
El suelo no es la tierra, el suelo (y su valor como tal) son los derechos de construcción que tiene inherentes y los derechos de construcción pasan por obtener una licencia.
¿Por qué oscila el valor del suelo?
Por la carestía, por la ley de la oferta y la demanda, por las ganas que tengan los futuros compradores de vivir en esa localización y por la cantidad de suelo disponible en esa zona; y como disponible entendemos (una vez más) suelo con licencias para operar en él.
¿Cómo se haya el valor del suelo?
Por un método residual dinámico o estático. Se le llama residual porque después de descontar todos los costes y beneficios de edificar, queda un valor residual, que es lo que haría la resta cero respecto del precio de compra del mercado.
Por poner un ejemplo: Si un panadero resta su mano de obra, sus costes de maquinaria y el beneficio mínimo que quiere obtener, a 0,75€ que es a lo que se le paga la barra de pan, el resultante sería lo que puede pagar por la harina. Si la harina fuera un coste en la barra de pan de 0,76€ nadie haría pan.
¿Qué diferencia hay entre el método residual estático y el dinámico?
El estático no cuenta el tiempo, es ingresos menos gastos, sería igual al dinámico si el desarrollo se hiciera en un año.
El dinámico obtiene datos financieros o sea, el coste de oportunidad de hacer otra inversión. Por eso es tan importante el plazo en obtención de la licencia, porque dos años de espera destroza cualquier cálculo financiero (Tasa interna de retorno).
Conclusión
Evidentemente hay muchos factores que intervienen en una crisis inmobiliaria (el crédito, el tejido laboral…) pero el valor del suelo en el tiempo (desde que adquiere hasta que se amortiza) es esencial.
Por eso es tan necesario que el estudio técnico sobre el suelo que vamos a adquirir sea lo más completo posible. Ya no solo es importante saber las cuestione técnicas de construcción: los metros de suelo, de techo, el tipo de viviendas que caben… ahora son necesarios estudios técnicos más profundos (socio-económicos, legales, comerciales), tener muy claras las comparativas sobre lo comprado-construido-vendido alrededor, tiempos medios de obtención de licencias y/o posibles problemas políticos, posibilidad de salida de ese suelo si fuera necesario revenderlo… Solo los que hilen más fino (como pasa con la bolsa) se verán menos afectados por la siguiente crisis inmobiliaria.