24 Feb ¿Por qué hay crisis inmobiliarias?
¿Por qué hay crisis inmobiliarias?
Sencillamente una crisis inmobiliaria es un ciclo y un ciclo es una fluctuación, y una fluctuación se produce para que el dinero cambie de manos, para que los que pueden y saben, compren mas barato a los que no tienen o no saben vender, para posteriormente revenderlo con o sin inversión, mas adelante, por más dinero. Se llama especulación y no nos engañemos, todos la practicamos.
¿Qué fluctúa teóricamente en una crisis?
El valor del suelo, porque el valor de lo construido se devalúa de manera constante, por que el deterioro es inherente a la materia por las leyes de la entropía. Por lo que la parte del valor del inmueble que oscila bruscamente sólo puede ser el valor del suelo.
¿Qué es el suelo?
El suelo son los derechos de construcción que tiene inherentes, no es la tierra.
¿Por qué oscila el valor del suelo?
Por la carestía, por la ley de la oferta y la demanda, por las ganas que tienen los futuros compradores de vivir en esa localización.
¿Cómo se haya el valor del suelo?
Por un método residual dinámico o estático. Se le llama residual, porque después de descontar todo
s los costes y beneficios de edificar, queda un coste residuo que de esta materia prima, que es lo que haría la resta cero respecto al precio de compra del mercado.
Por poner un ejemplo: Si un panadero resta su mano de obra, sus costes de maquinaria y el beneficio mínimo que quiere obtener a 0,75€ que es a lo que se paga la barra de pan, el resultante seria lo que puede pagar por la harina. Si la harina fuera un coste en la barra de pan de 0,76€ nadie haría pan.
¿Qué diferencia hay entre el método residual estático y el dinámico?
El estático no cuenta el tiempo, es ingresos menos gastos, seria igual al dinámico si el desarrollo se hiciera en un año. El dinámico obtiene datos financieros, o sea el coste de oportunidad de hacer otra inversión. Por eso es tan importante el plazo en obtención de la licencia, porque dos años de espera destroza cualquier cálculo financiero (Tasa interna de retorno).