23 Feb Qué es el suelo urbano y qué usos se le pueden dar
El suelo urbano, urbanizable y rústico de cada comunidad autónoma se clasifica según la situación en la que se encuentra y la posibilidad de uso que presenta, con independencia de si su tipología es de carácter urbano o rural.
Con base en esta distribución se dictan los derechos y deberes que los propietarios van a tener con respecto a cada terreno. Pero, ¿cómo distinguir el suelo urbano de otro tipo de terrenos?
El suelo urbano
Tomando como base la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, se conoce como suelo urbano al tipo de superficie que, en primer lugar, ha sido declarado como urbano de acuerdo a una ordenación municipal y regional. En segundo lugar, forma parte de un área urbana dividida por calles y pavimentada, y además debe haber más parcelas privadas. En tercer lugar, para considerarse suelo urbano, debe disponer de infraestructuras y servicios básicos como es el caso de acceso vial, energía eléctrica y agua. Y, en cuarto lugar, el suelo urbano tiene el deber de estar ocupado al amparo de los límites de la legislación territorial del lugar en el que se localice.
El suelo urbano se considera como tal cuando cuenta con los suministros urbanos básicos: abastecimiento de luz, agua y gas, y alcantarillado. Asimismo, parcelas que se localizan en un contexto urbanístico, o aquellas que son objeto de transformaciones urbanas, siempre y cuando lo permita la legislación de la localidad en la que se encuentran, también serán consideradas dentro de la categoría de suelo urbano. Dentro del marco legal, la calificación de estos terrenos no exige estar completamente urbanizados, sino que aguardan con una previsión futura de transformaciones urbanísticas llegar a estarlo, encontrándose en una paradoja económica porque no tienen derecho de edificar, pero sí obligación de tributar.
Tipos
Dentro del suelo urbano se distinguen dos subcategorías: el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidados. Veamos en qué consiste cada una de ellas.
Consolidado
Este tipo de suelo está ubicado en el centro de las ciudades. Por sus características no precisa ninguna transformación urbanística y cuenta con el permiso automático de construcción. Si bien, puede requerir alguna, esta siempre sería para crear, facilitar o mejorar el acceso a los servicios de abastecimiento básicos.
El suelo urbano consolidado forma parte de una zona acabada de la ciudad (y no en expansión) motivo por el cual está exento de realizar cesión gratuita. Por otra parte, a las parcelas urbanas consolidadas con finalidad de construcción se las considera solares. Estos no precisarán nuevas alineaciones ni cambios de rasantes.
No consolidado
El suelo urbano no consolidado se localiza habitualmente en espacios vacíos dentro de las grandes ciudades o en las zonas más periféricas de las mismas. Este tipo de suelo requiere de una transformación urbanística, de hecho, así debe constar en el planeamiento local.
La falta de urbanización y necesidad de reforma en la misma, así como la ausencia de servicios básicos de abastecimiento determinan que este tipo de suelo se clasifique como no consolidado. Sin embargo, sus propietarios tienen también obligaciones como lo de suelos sí consolidados, como es el caso de ceder del 10 a 20% de la parte de esta propiedad para la construcción de servicios públicos, y sufragar los costes originados por la urbanización en la que se encuentran.
Obligaciones del suelo urbano consolidado y no consolidado
Los propietarios de parcelas de suelo urbano consolidado tienen la obligación de finalizar las urbanizaciones y construir de forma directa una vez cuenten con los permisos de obra correspondientes.
Por su parte, los dueños de terreno urbano no consolidado, como se ha explicado anteriormente, tienen el deber de ceder parte de su inmueble en pos de contribuir a la transformación urbanística de la zona en la que se encuentra, modificando así la calificación de su parcela y dando la oportunidad de construir según lo establecido en la normativa.
¿Qué tipo de construcciones se pueden realizar en este tipo de suelo?
Dentro del marco legal y jurídico español son varios los requisitos a considerar a la hora de construir en un terreno o solar urbano. Es preciso tener en cuenta aspectos como la contratación de arquitectos, ingenieros, notarios, disponer los permisos que se reclaman y abonar los impuestos que una edificación pueda generar.
Todo este tipo de trámites requiere de trabajo y tiempo, que a su vez resulta imprescindible para evitar cometer infracciones.
3 usos del suelo urbano
Normalmente las construcciones en suelo urbano suelen tener finalidad residencial o comercial. Las construcciones de viviendas pueden ser de diversos tipos (individuales, colectivas, comunidades de propietarios, unifamiliares o urbanizaciones). Asimismo, los locales comerciales también pueden levantarse a pie de calle, o en el primer piso de un edificio.
Las construcciones en suelo urbano de tipo residencial y financiero tienen el objetivo de desarrollar una actividad concreta: viviendas familiares o grandes apartamentos con finalidad turística, entre otras. Y si hablamos de suelo urbano con finalidad económica, el abanico es más grande, ya que incluye comercios, industrias o construcciones destinadas a servicios terciarios.
Calificación de suelo urbano: qué es y qué precio tiene
La calificación es la asignación que se realiza a cada parcela de suelo urbano en la que constan el uso que se le va a dar, el tipo y la densidad de las construcciones a realizar en la superficie. En ese sentido, la calificación va muy ligada a la explotación que se va a realizar de la propiedad y repercutirá en su precio económico.
Los organismos encargados de establecer la calificación de suelo urbano son los ayuntamientos de cada municipio, asegurando así el rigor urbanístico. Por tanto, no existe un criterio cerrado sobre el precio de la misma. Normalmente el mayor valor del suelo tiene relación con el mínimo de habitantes de las poblaciones, lo que obedece al principio de demanda, cuantos más habitantes hay, más demanda potencial habrá y la consiguiente subida del precio.