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Qué es la plusvalía y quién debe pagarla

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Qué es la plusvalía y quién debe pagarla

Los terrenos urbanos pertenecen a los activos más importantes y atrayentes del mercado inmobiliario. Su valor tiende a aumentar con el paso del tiempo y, por consiguiente, representan una inversión muy interesante para quien desee obtener rentabilidad de su dinero a medio plazo. No obstante, las operaciones de traspaso de propiedad de parcelas en España, ya sea por venta directa o por herencia, implican un escollo que puede ser complicado de superar para muchas personas: el impuesto del aumento del valor en terrenos de naturaleza urbana o plusvalía.

Este impuesto es de pago obligatorio en cada operación de compraventa, donación o herencia de solares urbanos (en realidad, de cualquier bien inmueble), pero no todas las personas tienen toda la información necesaria sobre este tributo como en qué consiste y a quién corresponde pagarlo.

Vamos a tratar de solucionar ese posible desconocimiento, ¿qué es el impuesto del aumento del valor en terrenos de naturaleza urbana? Este impuesto, llamado plusvalía, tiene ya un siglo extenso de historia en España. Se instauró hacia 1919 con una intención clara: gravar la revalorización de los terrenos urbanos a lo largo del tiempo que hubiesen permanecido en poder de la persona o entidad que los transmitía a un tercero.  Pero, para establecerlo es requisito saber cuál es el aumento del valor de la propiedad. Y la forma de llevarlo a cabo es contrastar el valor catastral de adquisición original y el que se consigna en la novedosa venta. Con esas proporciones presentes, se tiene la base para calcular el importe a abonar.

¿Quién debe abonar la plusvalía?

Este impuesto recae sobre quien se ha beneficiado del incremento de valor de los terrenos urbanos por lo que, lo pagará, por lo general la parte vendedora en la operación de compraventa, ya que se sabe que es quien ganó dinero con la operación. En el caso de que el vendedor sea una persona física que no resida en España, el pago recaerá en la parte compradora.

Cuando hablamos de herencias, deberán ser los herederos quienes se hagan cargo de abonar el impuesto del aumento del valor de los terrenos urbanos que reciban. Esto puede suponer un inconveniente para muchas personas en caso de no tener los recursos suficientes para hacer frente a este gasto imprevisto.

En el caso de las donaciones, operaciones menos comunes pero indispensables, el impuesto de plusvalía debe pagarlo la parte que recibe la donación, precisamente igual que en la situación de la herencia. Esto es de esta forma porque en los dos casos se sabe que la parte emisora de la propiedad no obtiene beneficios con la transmisión.

¿En qué casos no se paga el impuesto del aumento del valor?

Hay algunos casos en los que no hay que abonar el impuesto del aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Son los siguientes:

  • Cuando la parcela se transmita a un nuevo dueño antes de pasado un año desde su adquisición.
  • Cuando la venta se produce a pérdidas y no hay provecho.
  • Cuando las transmisiones de solares se llevan a cabo por medio de juntas de compensación, o en casos de expropiaciones forzosas o desahucios.
  • Cuando las adjudicaciones proceden de una reparcelación, siempre que se cumplan los requisitos urbanísticos detallados por el concejo.
  • Cuando las adjudicaciones se generan dentro de una liquidación de bienes gananciales.
  • Cuando se disuelve una red social de bienes, porque no se cree que esas adjudicaciones constituyan una transmisión.

Sin embargo, en los dos últimos casos conviene informarse detalladamente: hay ayuntamientos que sí gravan plusvalías para estos casos teóricos.

Obligaciones de compradores y vendedores

En función de los supuestos en los que toca abonar el impuesto y las situaciones en los que existen salvedades, es fácil entablar las obligaciones de cada parte. Los vendedores son, en la mayoría de los casos, los que afrontan el pago del impuesto. Tendrán que satisfacerlo en el período de un mes tras la compra, salvo en las excepciones señaladas.

Por su lado, los compradores no tienen obligaciones, salvo que el vendedor sea un individuo físico que resida fuera del país. En ese caso será la parte compradora la encargada de abonar la plusvalía. Pero, además, podría darse la situación de que las dos partes pactasen que el cliente pague el impuesto, con lo que este adquiriría esa obligación.

Por último, en las situaciones de donaciones y herencias se hacen cargo los receptores de los bienes. Los beneficiarios de donaciones tendrán abonar el impuesto en el período de un mes, a contar desde la fecha de cambio de titularidad del lote urbano.

En relación a los perceptores de herencias, tienen hasta medio año para llevarlo a cabo, a contar desde la transmisión del bien.

Legislación y trámites que afectan al impuesto

Este es un impuesto de titularidad municipal y de pago inmediato, resultando una de las fuentes de ingresos más importantes de los ayuntamientos. Está definido por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que lo señala entre sus artículos 104 y 110.

En esa ley se apunta que la base imponible del impuesto va a ser el aumento del valor de los solares urbanos, hasta un máximo de 20 años, desde el instante de la adquisición hasta el de la venta.

Los trámites para abonar la plusvalía son simples y, en varios casos, se tiene la posibilidad de llevarlos a cabo a través de internet. No obstante, es requisito comprender algunos datos para calcular con exactitud el importe del impuesto. Los datos que acostumbran a solicitarse son:

  • Fecha de la adquisición.
  • Valor catastral del suelo.
  • Porcentaje del lote que se transmite.
  • Fecha en que lo compró la parte transmisora.
  • Tiempo de tenencia del terreno.
  • Porcentaje de aumento.
  • Cuota o suma de cuotas.

Si la transmisión del bien se produce de un individuo fallecido a una vivo, como en una herencia, hay que tomar en cuenta que podría haber bonificaciones de impuestos, que se aplican en varios ayuntamientos de España.

Ahora ya conoces los pormenores del impuesto de plusvalía, la cantidad a abonar y quién debe hacerlo en casa caso en concreto. Si planeas vender un lote de naturaleza urbana, no puedes olvidarte de tener en cuenta este tributo para no cometer fallos que puedan suponerte después inconvenientes fiscales.

La nueva normativa aplicable a la plusvalía

En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el método utilizado para calcular la base imponible. El principal reparo era cómo determinar la base imponible del impuesto. El reciente fallo señalaba que este era “ajeno a la realidad del mercado inmobiliario”, lo que se había hecho particularmente palpable cuando los precios de las casas se desplomaron durante la crisis de 2008.

Como el valor catastral era el parámetro fundamental del impuesto y los coeficientes tampoco variaban, el Constitucional considera nulo este método objetivo de determinación de la base imponible, ya que presuponía que siempre existe un aumento de valor con independencia de la evolución del mercado.

A raíz de esta sentencia, el Ministerio de Hacienda ha elaborado una nueva normativa en la que se dará a los contribuyentes dos opciones sobre este tributo y se podrá elegir la opción que le resulte más favorable. Podrán, por un lado, usar el valor catastral del suelo en el momento del traspaso aunque con nuevos coeficientes fijados por el Ministerio. Además, los ayuntamientos podrán corregir a la baja hasta un 15% el valor catastral del suelo. Por otro lado, la novedad es que podrá calcularse sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta.

 



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