11 Feb ¿Qué nos depara el precio del suelo urbano en 2021?
¡No dejes para mañana lo que puedes vender hoy! La tendencia del precio de los terrenos va a la baja y es posible que la caída no se detenga durante muchos meses así que, si quieres vender, es preferible que no te lo pienses demasiado o podrías obtener aún menor rentabilidad por tu parcela de suelo urbano.
La tendencia del precio del suelo urbano va a la baja desde hace 16 años y nunca jamás volverá a recuperar el valor que alcanzó en 2005. Aquellas cifras fueron un espejismo creado por la combinación de la liquidez y la situación demográfica del país.
Desde el inicio del siglo XXI, el precio medio del suelo urbano fue creciendo a medida que se asentaba la llamada burbuja inmobiliaria. La construcción era uno de los sectores más poderosos de la economía española y eso se reflejaba en el precio de los terrenos como parte de la cadena de valor.
Con el crack de 2008, el precio medio de los terrenos comenzó a bajar hasta registrar mínimos históricos a comienzos de 2014. A partir de ahí, el precio se ha ido manteniendo, pero siempre con una ligera tendencia alcista hasta el segundo trimestre de 2020 cuando ya se hizo patente el golpe de la crisis por la COVID-19 y la venta del suelo urbano cayó a mínimos históricos.
¡Ojo! El coste del suelo no es proporcional al de la vivienda
Puede parecer vinculado, pero no olvidemos que el precio de la vivienda construida no determina necesariamente el precio del suelo. Es decir, ¿si el precio de la vivienda se recuperara a valores de 2015, mi suelo volvería a valer lo mismo? La respuesta es no y el motivo es porque estamos en un país pobre administrado como una superpotencia. Eso se traduce en que las cargas fiscales, administrativas y laborales han encarecido la construcción a casi el doble con lo que, para vender al mismo precio que en 2015, la partida suelo tiene que ser inferior.
Y esa es la tendencia: cada vez el código técnico es más estricto, los costes laborales son más altos y las trabas administrativas, más grandes. Como todo esto no se puede traducir al precio de venta, se repercute en el precio del suelo. Por ello, cualquier tiempo pasado fue mejor para el valor del suelo.
Por otra parte, el propietario debe recordar que no vende un terreno. Vende un derecho que le ha otorgado su ayuntamiento a través de un planeamiento urbanístico. Y los derechos que te regalan te los pueden quitar, porque un solar no es un activo consolidado. Dejaremos para otro día las historias reales de propietarios que, por querer más, lo perdieron todo.
Sorprendentemente, y en contra de lo que indica el INE, nuestros clientes están más activos en la búsqueda y superando los precios de ofertas que planteaban antes de la pandemia. Hace unos días, hemos cerrado para un cliente la venta de un solar en Madrid por casi el doble de precio que las dos ofertas anteriores que se habían presentado y, una vez terminemos de redactar este artículo, vamos a presentar una oferta un 30 % más alta que las dos anteriores en el barrio de San Isidro, también en Madrid.
Muy a menudo nos preguntan si creemos que el precio de los terrenos que nosotros gestionamos seguirá subiendo. No tenemos una bola de cristal, pero por todo lo que hemos comentado antes, nos atrevemos a decir que es más probable que la tendencia vaya a la baja, sobre todo, en el terciario hotelero y comercial y que se mantenga en los suelos industrial y logístico.
Y es que resulta lógico, como hemos argumentado, que el precio del suelo urbano baje. Es muy probable que lo siga haciendo mientras la incertidumbre sea el pan nuestro de cada día, si bien es cierto que la vivienda se está convirtiendo en un activo refugio y es probable que el interés inversionista soporte los precios.
Consejos para vender rápido terrenos urbanos
El primero y más importante: aléjate de quien te diga que va a vender rápido un terreno y busca mejor un buen profesional que reúna estas tres cualidades:
- Tiene que saber tasar un solar y entender perfectamente sus circunstancias urbanísticas. Con ello te dará un margen de precio vendible.
- Tiene que tener clientes de suelo de la tipología que tú tienes: residencial, terciario o industrial.
- Tiene que haber vendido varios terrenos en su vida ya que, en la negociación final, está parte del éxito de la operación y no queremos que experimenten con nuestras propiedades.
Busca plataformas online donde promocionar tu activo. Con el mercado tan alicaído no van a lloverte las ofertas así que una estrategia de venta basada en colocar tu terreno en aquellas plataformas online con mayor visibilidad y porcentaje de éxito será clave.
Opta por la especialización. Internet está repleto de plataformas inmobiliarias, pero si tu producto es un suelo urbano, busca a alguien que sepa de ello. La especialización es un valor muy importante cuando escogemos a los partners que nos van a ayudar en una transacción tan valiosa como la de un terreno.
Recuerda estar pendiente de las tendencias del sector y no demores la venta de tu suelo urbano si, de verdad, quieres obtener por él una buena rentabilidad.