30 Jul Tres factores de éxito para vender un terreno
Si tienes un terreno apto para construir residencial, pero no eres un experto en el sector inmobiliario es normal que te surjan dudas acerca del valor del mismo, las posibilidades de venderlo, los plazos y todo lo que rodea a la operación.
En Landex trabajamos con cerca de 2000 terrenos en más de un centenar de grandes municipios de España, y la inversión realizada en I+D+I nos ha permitido desarrollar el algoritmo de probabilidad de venta de un terreno y os lo vamos a desvelar.
Este algoritmo está basado en el análisis de riesgo de la ingeniería del automóvil Análisis Modal de Fallos y Efectos Potenciales (AMFE), y estos son los 3 aspectos que debemos tener en cuenta para saber nuestra posibilidad de éxito con un terreno.
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Localización vs Mercado
¿Es importante la ubicación de un solar para su venta?
Obviamente sí. Pero no por su localización, sino por el mercado potencial de clientes que pueden comprar el solar a un precio superior al valor de reposición o reconstrucción de las viviendas.
Es decir, que si lo que están dispuestos a pagar los compradores de la vivienda final es inferior al valor de construcción de un metro cuadrado de obra (mínimo 1200€/m2 de techo) el solar será difícilmente vendible porque el comprador encontrará activos por debajo de valor de reposición en zona.
No sólo influye la buena ubicación, sobre todo la edificabilidad para que el valor en euros del metro cuadrado de techo sea rentable. No es lo mismo un solar donde se pueden levantar dos alturas que otro en el que se pueden levantar cuatro alturas.
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Morfología
Este es el gran olvidado por los propietarios de solares.
Si tu solar tiene una fachada a calle mínima, el producto inmobiliario va a ser muy poco atractivo.
Y esta morfología va a condicionar la tipología de viviendas que vas a realizar, y que quizás no sean las adecuadas para optimizar el beneficio en la zona.
Pasa de vendedor de suelo a comprador de una vivienda: ¿pagarías lo mismo por el metro cuadrado de vivienda interior o con grandes pasillos que por los mismos metros exteriores y bien distribuidos? La respuesta es obvia y condiciona el valor del suelo.
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Precio
Lamentablemente, los anteriores dos factores no se pueden modificar, son los que son. Por lo que si queremos aumentar la probabilidad de venta solo podemos variar el precio de venta para que a un promotor le valga la pena iniciar un proyecto.
En muchas ocasiones las expectativas generadas sólo por la ubicación de un terreno hacen que muchos propietarios establezcan precios de venta de entrada inasumibles para los promotores.
El mix de los tres factores hará que tengas éxito en la venta de tu terreno, con un precio satisfactorio y un tiempo de venta que cumpla las expectativas depositadas.
Augusto López, CEO de Landex