Los bienes inmuebles, los terrenos y solares urbanos, tienen un valor que puede variar en el tiempo en función de determinadas circunstancias, algunas de ellas muy relacionadas con la evolución de la economía de la región donde se ubica el bien en cuestión. Sin embargo, es diferente el precio que pueda tener ese solar al valor catastral o valor de referencia de mercado. El precio se materializa mediante la venta dependiendo de las circunstancias, la oferta y la demanda en ese instante concreto.
¿En qué se diferencian el valor catastral, el nuevo valor de referencia de mercado y el valor de mercado?
Cuando nos referimos al valor de un solar o terreno urbano debemos distinguir claramente si hablamos de su valor catastral o de su valor de mercado.
Son dos indicadores diferentes que se calculan de forma distinta y es importante conocer esas diferencias para poder analizar con mayor eficiencia y efectividad las posibilidades y, sobre todo, la rentabilidad de un solar tanto si tenemos intención de venderlo como de comprarlo.
- Valor catastral. Es una base sobre la que se calculan los impuestos que gravan al bien en cuestión. Hablamos de impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Valor de mercado. Es el precio por el que se puede vender el bien en unas condiciones normales de mercado. Como decíamos más arriba, depende de circunstancias que se dan en el momento concreto de esa compraventa como el nivel de oferta y demanda y, por regla general, es el precio que puede pagar un promotor/inversor para que, junto con la suma de gastos que supone realizar una promoción y contando con un 8% T.I.R., la diferencia con el precio de venta de viviendas en la zona sea cero.
- Valor de referencia. Según lo describe la página oficial del Catastro, “es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario”. En caso de que el valor de transacción sea inferior, este valor de referencia “servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)”.
Ni el valor de referencia ni el valor catastral debería superar el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
Ahora que ya sabemos a qué nos referimos cuando hablamos de valor catastral y de valor de mercado, vamos a analizar cuáles son sus principales diferencias y cómo se calcula cada uno de ellos.
Diferencias
Una de las principales diferencias es la fluctuación de cada uno de los dos valores a lo largo del tiempo. Si bien el catastral tiene relación con el mercado, no depende del mercado directamente ni es sensible a sus variaciones a corto y a medio plazo, aunque sí que se debe ir adaptando a largo plazo.
Sin embargo, el valor de mercado o precio sí es muy sensible a las circunstancias que rodean el mercado inmobiliario y fluctúa con mucha más facilidad y asiduidad.
Relacionado con esta característica, podemos deducir que el valor de mercado es el que usaremos para calcular la rentabilidad de un solar o terreno urbano, pues nos indicará el mejor precio al que se puede realizar una operación de compraventa en un momento determinado.
El valor catastral, sin embargo, solo tiene efectos fiscales y, aunque puede tener valor para comparar inmuebles rústicos, no sirve para comparar inmuebles urbanos ya no que contempla las características urbanísticas y puede que esté valorando igual un solar con mucha edificabilidad con otro que la tiene más limitada.
Relación entre el valor catastral y el valor de mercado
Por todo lo que hemos visto hasta el momento, en condiciones normales, el precio de mercado deberá ser superior al valor catastral del solar en cuestión.
De hecho, se puede dar la circunstancia de que, en épocas de fuerte contracción, después de un auge sostenido del mercado inmobiliario, los precios de mercado caigan por debajo del valor catastral establecido por los que es necesario que este valor se revise periódicamente.
Esta revisión es importante para los propietarios puesto que determina la anualidad que deberá abonar su legítimo dueño como el IBI.
Cálculo de impuestos
Como ya sabemos, las últimas aprobaciones derivadas por sentencias del Tribunal Supremo han dejado sin validez el valor catastral como base para el cálculo de las plusvalías y sucesiones y donaciones y el 1 de enero de 2022 entra en vigor el ‘valor de referencia’ de un inmueble que, si bien tiene un cálculo similar al valor catastral, la aprobación, publicación y actualización va a ser mucho más rápida y, supuestamente, más consistente que el valor catastral.
Por los mapas de valores que puedes ver, a los que ha tenido acceso Landex, y como era de esperar, la nueva normativa será mucho más exigente y gravosa que la anterior metodología, con lo que seguramente será un paso adelante en justicia, pero un paso atrás en los bolsillos de los ciudadanos.
Lejos de hacer pagar más a los contribuyentes, se debería de eliminar el pago de la plusvalía, IRPF y sucesiones y donaciones dado que son dobles o triples tributaciones de un mismo inmueble, pues el dinero con el que se compró ese inmueble ya tributó en su día.
Hemos visto de manera muy sucinta las definiciones y principales diferencias entre el valor catastral, el nuevo valor de referencia catastral y el valor de mercado de un terreno urbano. Se trata de tres conceptos que debemos tener muy presentes a la hora de realizar cualquier transacción económica relacionada con este tipo de bienes inmuebles.